接手一個項目需要了解哪些信息?
1.項目的目標:包括質(zhì)量、時間、成本方面的目標;
2.項目的資源:包括人、設(shè)備、資金等;
3.項目的利益相關(guān)者:包括內(nèi)部和外部的;
4.項目的風險:包括風險源及應(yīng)對策略;
5.本人角色:職責,該跟誰溝通、匯報等。
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一.有人給你推薦一個二手項目,我們要做的第一件事往往是找對方提供相關(guān)的項目資料方便進一步研判。 然而很多朋友對于需要研判的資料清單了解的并不系統(tǒng),經(jīng)常是需要用到什么信息了再讓對方補充提供相關(guān)資料,對方再花很長一段時間給你反饋,導(dǎo)致溝通效率極其低下。今天這篇文章我們總結(jié)下拿到一塊地,作為前期研判我們需要哪些資料清單,每個資料清單主要關(guān)注哪些關(guān)鍵點,方便后續(xù)直接調(diào)用,提高效率。
二.一般拿到一個項目,我們重點要關(guān)注以下幾個資料清單:土地成交確認書 凡是通過招拍掛方式獲取的,成交當天都會簽訂成交確認書。 如果一個項目還沒有簽訂土地出讓合同或者拿到國土證的,就必須要讓對方提供成交確認書。
三.通過成交確認書,我們可以判斷幾個關(guān)鍵信息:
地是誰拿的,確認我們交易談判的對象。這點看似簡單,卻是我們很容易忽略掉的。很多土地串串推薦土地自己都沒搞清楚土地的權(quán)屬是誰,如果你作為一名專業(yè)的投資人員,你也沒搞清楚,那在前期就會耗費很多無用的精力。確認了土地權(quán)屬關(guān)系,后續(xù)的一切談判都盡可能要和土地主直接談判。知道土地是哪個公司(也就是:項目公司)拿的以后,我們就可以通過天眼查去查詢項目公司的股東,都能查詢到股東的****,通過這個方式我們就可以直接聯(lián)系到地主。
大學(xué)生創(chuàng)業(yè) 需要了解哪些知識
確定創(chuàng)業(yè)項目需要了解的知識很多,一般有四個方面的內(nèi)容:應(yīng)該了解市場需求、已有的資源條件、缺少條件及解決方法,在此基礎(chǔ)上確定你的創(chuàng)業(yè)項目。用通俗的話來講,就是“你有什么、你想干什么、你缺什么、如何解決”這四個問題。可以這樣講,這是每一個創(chuàng)業(yè)者都必須回答的問題。
具體來說,就是需要了解創(chuàng)業(yè)者所占有的資源條件,創(chuàng)業(yè)者計劃創(chuàng)業(yè)的方向和項目,創(chuàng)業(yè)者所占有的資源與達到創(chuàng)業(yè)目標所欠缺的條件,創(chuàng)業(yè)者如何彌補上述條件的差距。
能夠回答上述問題,才能在創(chuàng)業(yè)過程中少受一些不利因素的干擾,達到預(yù)期目標。實際上,很多成功者都有他成功的原因和道理,要想了解這些,必須深入實際了解,萬萬不能僅僅憑著某人或者某些媒體的介紹就去照葫蘆畫瓢。那樣是很危險的。在不少時候,宣傳者并不是比較客觀地介紹宣傳對象,而是選擇性宣傳,只宣傳那些對出錢打廣告的人有利的信息,而對不利的信息就采取弱化甚至不宣傳。在這個時候,受眾就處于一個信息不對稱的地位,他們獲得的信息就是一個不完整的信息,依據(jù)這樣的信息采取行動,很容易出錯。這是一個有一定代表性的現(xiàn)象。
在這樣的情況下,就需要借助于外力的幫助。一方面要注意盡量多從權(quán)威媒體渠道獲得信息,因為權(quán)威媒體渠道的信息比較嚴謹;二是注意向當?shù)丶夹g(shù)部門的專家咨詢,因為當?shù)丶夹g(shù)專家對當?shù)氐那闆r比較了解;三是要注意了解身邊有過實踐人員的業(yè)績,因為身邊人的虛假成分很容易被證實。在這一點上,千萬不要以為“外面的和尚會念經(jīng)”而舍近求遠,讓一些虛假的信息充滿自己的頭腦,導(dǎo)致自己的決策偏離正軌。
在很多時候,一些創(chuàng)業(yè)者對上述問題并沒有一個清醒的認識,而是隨大流,拍腦袋。那樣做出的決策風險實在太大,很多人因為這些原因搞得血本無歸。這是需要慎重考慮的,不可大意。
如何進行項目考察
對項目方進行考察的所應(yīng)關(guān)注的6個方面,或者說聰明投資者必做的6件事,分別是:
一、正當性
對項目方正當性的考察主要包括:
1、項目方是否有工商登記,項目方的工商登記是否在有效期內(nèi);
2、有的項目方可能會拿著別人的執(zhí)照蒙事,所以投資者還需要辨別項目方所持執(zhí)照是否為項目方本人所有,如果項目方提供了資料,要注意資料中的企業(yè)名稱與其提供的營業(yè)執(zhí)照上的企業(yè)名稱、經(jīng)營范圍是否一致,如果不一致,需要項目方做出合理解釋。簽約時,要與營業(yè)執(zhí)照上的法人簽約,加蓋營業(yè)執(zhí)照上的法人公章。為安全起見,可進一步向發(fā)照當?shù)毓ど虣C關(guān)查詢。
3、按國家對加盟連鎖的有關(guān)規(guī)定,項目方必須滿足“2+1”的條件(2個直營店,經(jīng)營一年以上),才可以進行對外招商,這是國家為保護投資者利益出臺的專門政策。據(jù)《科學(xué)投資》了解,目前相當數(shù)量正在積極進行加盟連鎖招商的項目方達不到這個要求,這是違反國家有關(guān)規(guī)定的,投資者必須保持警惕。
二、可信性
鑒于目前加盟連鎖中騙局連連發(fā)生,部分投資者損失慘重,在考慮加盟之前,有必要對項目方進行可信性考察。考察的內(nèi)容主要包括:
1、項目方提供的辦公地址是否真實,是否與營業(yè)執(zhí)照上的地址一致。一般的投資者喜歡看項目方的注冊資金,從對項目方注冊資金的大小,雖然可以看出其實力和承擔違約責任的能力,但現(xiàn)在隨著大大小小驗資機構(gòu)的出現(xiàn),投資者必須改變這方面的觀念。注冊資金越高并不代表實力越強、信用越好。某些項目方雖然注冊資金較少,但卻具有非常大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、項目方是否經(jīng)營過別的企業(yè),進行過別的項目招商,結(jié)果如何。
3、一些項目方很樂意在口頭和廣告、資料上宣傳已加盟者的數(shù)字,這個數(shù)字往往很大,以增加對投資者的吸引力,要注意考察其真實性;
4、一些項目方常常宣傳自己是行業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)者,往往有夸大自己實力的成分。投資者還是要注重看一下其他已開店面的經(jīng)營情況,考察時盡量不要參觀某一區(qū)域的多家店面,要從其全國范圍店面經(jīng)營情況做出分析。
三、風險性
為了讓項目做到“保賺不賠”,投資者一定要對項目的風險性進行充分的考察。考察的內(nèi)容包括:
1、對項目可行性的考察;
2、對項目先行者的考察。當你看中一個連鎖加盟項目,可以考察該項目已加盟者的經(jīng)營狀況,考察對象可由項目方提供,但最好由投資者自己選擇,在不告知對方的前提下,先以消費者的身份進行觀察。考察內(nèi)容包括店址、每小時客戶流量、全天客戶流量、產(chǎn)品受歡迎程度、經(jīng)營者的經(jīng)營方式、雇員多少、業(yè)務(wù)熟練程度,估算其成本和投入產(chǎn)出。然后以投資者的身份出現(xiàn),直接向?qū)Ψ皆儐?大多數(shù)時候,如果對方經(jīng)營狀況不佳,對項目方有情緒,反而會向你介紹真實情況;如果經(jīng)營狀況甚好,有可能對你隱瞞,或者介紹情況不真實,以防備競爭,在這種時候,需要投資者有良好的判斷力,也不能完全聽信已加盟者的一面之辭。投資方在對經(jīng)營狀況不佳的加盟店進行考察時,要弄清楚對方為什么經(jīng)營狀況不佳,有時候是加盟者自己的原因,或是能力不足,或是不聽從項目方的指導(dǎo),投資者一般都喜歡聽加盟者的一面之詞,因為對方和自己的身份類似,同病相憐之下容易同仇敵愾,以致錯過好項目。不過,多了解幾家已加盟者的情況,最好是加盟超過一年的,如果經(jīng)營情況還可以的話,那應(yīng)該問題不大.如果你覺得自己實在沒有能力分辨,那就不如寧可信其有不可信其無,畢竟,對于風險承受能力不足的中小投資者來說,投資安全應(yīng)是第一位考慮的因素.當然啦,如果你確實想創(chuàng)業(yè),那就不可能不承擔風險.
3、了解項目方在知識產(chǎn)權(quán)方面(技術(shù)、商標等等)和品牌方面是否存在糾紛,是否擁有完全的所有權(quán);
4、了解項目方的禁忌,在什么情況下投資者可能被解除加盟連鎖資格,了解項目方所設(shè)禁忌是否合情合理,在合同中要明確這些細節(jié),如果合同中沒有這些內(nèi)容,可以補充合同進行說明。對于要求加盟者一次交清若干期限費用,比如一次交齊2-3年管理費、服務(wù)費的項目方,投資者須保持警惕,防止對方在收錢后卷款走人,或在事情不順利時溜之大吉。
四、持續(xù)性
對于投資者來說,好不容易選對了一個項目,當然希望能夠比較長時間的經(jīng)營,給自己帶來效益,為此,投資者還需要對項目方的運作進行可持續(xù)性方面的考察,內(nèi)容包括:
1、項目方運作是否規(guī)范,包括行為規(guī)范和章程規(guī)范。行為規(guī)范:是否有統(tǒng)一的內(nèi)外標志;操作流程是否規(guī)范;工藝流程是否規(guī)范,服務(wù)流程是否規(guī)范等,是否對加盟者提供統(tǒng)一規(guī)范的培訓(xùn),培訓(xùn)的項目、時間,培訓(xùn)是否收費,收費的標準。章程規(guī)范:項目方是否提供統(tǒng)一的操作手冊、服務(wù)手冊、管理手冊、培訓(xùn)手冊,手冊的編制是否規(guī)范,是否切實可行,是否便于執(zhí)行,是否不讓人產(chǎn)生歧義;
2、如需配送,配送設(shè)備是否完整、是否先進,是否有統(tǒng)一的配送中心,配送人員的素質(zhì)如何、管理如何,配送中心是否能及時響應(yīng)加盟者的要求,配送原材料是否經(jīng)常短缺,配送價格是否合理、是否變化無常。一些項目方收很少的加盟費甚至不收加盟費,將利潤點全部放在后期的原材料配送上,這也不一定是好事。因為隨著投資者的投入越來越多,已經(jīng)不能輕易脫身,項目方在配送原輔材料的時候隨意要價,價碼越來越高,條件越來越苛刻,以致令加盟者產(chǎn)生被勒索的感覺,這就很不正常。所以要未雨繆綢,防范于未然。
五、擴張性
誰都希望生意越做越大,如果一個項目做上三五年,仍舊只能是七八平方米的店面,每個月幾千元的收入,就說明這樣的項目缺乏擴張性。擴張性來自兩個方面,一是項目方是否擁有將事業(yè)做大的決心,是否擁有長期的戰(zhàn)略規(guī)劃,這是從高層次說。從低層次說,項目方在市場擴張上是否能夠為投資者提供強有力的支持,如物質(zhì)方面的支持和政策方面的支持。這些都對投資者的擴大經(jīng)營起著直接的影響。項目方能否持續(xù)提高自己品牌的價值,則對投資者能否進行有效的擴張起著間接的影響;二是項目方產(chǎn)品和營銷創(chuàng)新的能力也決定著投資者跟隨成長的結(jié)果,有些項目方在一個項目推出后,數(shù)年不見營銷方面有任何的改進創(chuàng)新,市場只能逐漸萎縮。
第六、延伸性
在對項目方進行考察的時候,除了要考察項目主導(dǎo)人的人品、性格、經(jīng)歷、知識結(jié)構(gòu)、擁有的企業(yè)資源和社會資源外,還要著重考察項目方的團隊。在各種招商會上,我們可以看到,不少招商團隊是由草臺班子臨時拼湊成的,這樣的一個團隊,能為你未來的投資項目提供什么樣的保證,不難想像。對項目方團隊的考察,一是考察團隊成員的素質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、從業(yè)經(jīng)驗、既往業(yè)績、圈內(nèi)口碑;二是考察團隊在性格和專業(yè)上的互補性;三是團隊的穩(wěn)定性。對于一些比較有經(jīng)驗的投資者,通過對項目方團隊的察顏觀色和對項目方的突襲式訪談,可以得出可靠的結(jié)論。
對于項目的了解,在空間層面應(yīng)該了解哪些內(nèi)容
項目的建筑規(guī)劃,項目的空間結(jié)構(gòu)等。
1、了解項目的建筑規(guī)劃、布局、設(shè)計風格等信息,有助于理解項目的整體形象、空間利用和功能劃分。
2、了解項目的空間結(jié)構(gòu)、流線組織、空間關(guān)系等信息,有助于理解項目的空間利用效率和人們的活動行為。
一般加盟項目需要了解該項目的什么問題
1、 知名度。信譽度。
2、項目的技術(shù)高度,關(guān)系到競爭力度。
3、是否有消費群體,消費能力。
4、是否會與幾年后的政策法規(guī)有沖突。
5、投資與回報是否成正比。核算的時候記得把銀行利息算進去,無論是貸款還是自己的錢都要算進去。(個人覺得一個商人無論資金多么充裕都應(yīng)該把賺來的錢發(fā)展成升值的不動產(chǎn)如:土地、礦藏等不可再生資源,需要投資就用不動產(chǎn)貸款,這樣的話基本上是兩邊都在盈利。)
6、如不是長期項目,是否對自己以后的發(fā)展方向有幫助。(不是賺錢就可以,有些項目的生命周期很短的,如果5年就被社會淘汰,那么你又要重新找項目了。投資的風險再次降臨。不劃算!!)
個人愚見,希望對你有些許幫助!!
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